Riskli Yapı Tespiti: Başvurudan Yıkıma Tam Rehber (2026)
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti süreci, itiraz hakkınız, kira yardımı ve devlet destekleri hakkında bilmeniz gereken her şey.
Bu makalede öğrenecekleriniz
- Riskli yapı nedir ve hangi yapılar bu kapsamda değerlendirilir
- Tespit başvurusunu kimin, nasıl yapabileceği
- 30 günlük itiraz sürecini nasıl kullanacağınız
- Kira yardımı, faiz desteği ve vergi muafiyetleri
- 2/3 çoğunluk kuralı ve anlaşmazlık halinde ne olacağı
- Riskli yapı nedir ve hangi yapılar bu kapsamda değerlendirilir
- Tespit başvurusunu kimin, nasıl yapabileceği
- 30 günlük itiraz sürecini nasıl kullanacağınız
- Kira yardımı, faiz desteği ve vergi muafiyetleri
- 2/3 çoğunluk kuralı ve anlaşmazlık halinde ne olacağı
Riskli yapı nedir?
Riskli yapı; deprem riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış veya can ve mal güvenliğini tehdit eden yapılar için kullanılan yasal bir kavramdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) kapsamında tanımlanan riskli yapılar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen teknik kriterlere göre tespit edilmektedir.
Ülkemizde milyonlarca yapının 1999 Marmara Depremi öncesindeki yapı stoğundan oluştuğu bilinmekte; bu durum kentsel dönüşüm uygulamalarını hem zorunlu hem de acil bir toplumsal ihtiyaç hâline getirmektedir.
Hangi yapılar riskli sayılır?
Riskli yapı tespiti için başvurulabilecek durumlar şunlardır:
- 1999 öncesi inşa edilmiş yapılar: Eski yönetmeliklerle yapılan ve depreme dayanıklılığı sorgulanabilecek binalar.
- Yapısal hasar tespit edilmiş binalar: Zemin veya taşıyıcı sisteminde çatlak, eğilme ya da çökme riski bulunan yapılar.
- İzinsiz eklenti yapılmış yapılar: Statik dengesi bozulmuş, ruhsatsız bölümler içeren binalar.
- Malzeme kalitesi düşük yapılar: Yaşlı beton, paslanmış demir veya yetersiz donatı barındıranlar.
- Ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar: Bakımsız bırakılmış ve güçlendirilmesi mümkün olmayan binalar.
"Kentsel dönüşüm, salt ekonomik bir süreç değil; toplumsal bir güvenlik meselesidir."
Riskli yapı tespit süreci
Riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kurum veya kuruluşlarca gerçekleştirilen teknik bir süreçtir. Süreç aşağıdaki adımlardan oluşur:
AşamaAçıklama
1. Başvuru
Malik veya hissedarlardan birinin lisanslı kuruluşa başvurması
2. Yerinde İnceleme
Bina mevcut durumunun fotoğraflı tespiti ve ölçüm çalışmaları
3. Numune Alma
Karot ve kalem deneyleri ile beton sınıfının belirlenmesi
4. Hesap & Analiz
Taşıyıcı sistem modelleme ve deprem yük analizi
5. Rapor Hazırlama
Teknik raporun hazırlanarak Bakanlık sistemine yüklenmesi
6. Tebligat
Malik(ler)e riskli yapı tescilinin yazılı olarak bildirilmesi
Başvuruyu kim yapabilir?
Riskli yapı tespiti için binanın maliklerinden yalnızca biri dahi başvuruda bulunabilir. Arsa payı oranı ya da kat sayısı fark etmeksizin, herhangi bir hissedar bu süreci başlatabilir. Ayrıca Bakanlık, belediyeler ve TOKİ de re'sen riskli yapı tespiti yaptırabilir.
⚠ Kritik: İtiraz süresi
Riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itiraz başvurusu yapılabilir. Bu süre kaçırılmamalıdır; itiraz halinde teknik heyet incelemesi yapılır ve sonuç bağlayıcıdır.
Hukuki süreç ve yıkım kararı
Riskli yapı tescilinin kesinleşmesinin ardından maliklere, yapının boşaltılması ve yıkılması için yasal süre tanınır. Bu süreç 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi çerçevesinde yürütülür.
- Tescil kesinleştiğinde maliklere 1 veya 90 günlük tahliye ve yıkım süresi verilir.
- Malikler yıkımı kendi aralarında anlaşarak gerçekleştirebilir; anlaşılmazsa belediye veya Bakanlık yıkımı yapar.
- Yıkım masrafları, rızası olmayan maliklerden dahi tahsil edilebilir.
Kat maliklerinin anlaşma koşulları (2/3 kuralı)
6306 sayılı Kanun'da 2023 yılında yapılan değişiklikle yeniden yapım kararı için gereken çoğunluk oranı güncellendi:
- Arsa payı itibarıyla paydaşların en az 2/3'ünün (üçte ikisinin) oluru aranmaktadır.
- 2/3 çoğunluk sağlanamadığında Bakanlık uzlaştırma sürecini yürütebilir.
- Anlaşmayan malikler hisselerini diğer maliklere satmak zorunda bırakılabilir.
Vatandaş hakları ve devlet destekleri
Riskli yapı kapsamındaki binalar için devlet çeşitli mali ve teknik destekler sunmaktadır.
Kira yardımı
Boşaltılan riskli yapılarda ikamet eden kiracılar ve maliklere aylık kira desteği sağlanabilir. Destek miktarı bölgeye ve yıla göre değişmekte olup güncel rakamlar için Bakanlık'ın resmi duyuruları takip edilmelidir.
Faiz desteği ve kredi
Riskli yapı maliklerine, yeni bina inşası veya dönüşüm sürecinde bankalar aracılığıyla düşük faizli kredi imkânı sunulmaktadır. Faiz destek oranları için Bakanlık'ın güncel duyurularını kontrol ediniz.
Vergi ve harç muafiyetleri
Riskli yapı kapsamında yıkılan ve yeniden inşa edilen yapılar için tapu harcı, belediye vergisi ve KDV indirimleri uygulanabilmektedir.
✓ Sık sorulan soru
Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu değildir; ancak maliklerden birinin ya da idarenin başvurması durumunda süreç başlatılır. Süreçten haberdar olup haklarınızı zamanında kullanmak büyük önem taşır.
Türkiye'nin deprem gerçeği ve kentsel dönüşümün önemi
Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer almaktadır. Kuzey Anadolu Fay Hattı başta olmak üzere çok sayıda aktif fay hattı, büyük şehirlerimiz için ciddi tehdit oluşturmaktadır.
Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremler, mevcut yapı stoğunun güçlendirilmesi ya da yenilenmesinin artık bir seçenek değil zorunluluk olduğunu ortaya koymuştur. Ülke genelinde yaklaşık 6–7 milyon riskli yapı bulunduğu tahmin edilmektedir.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Lisanslı kuruluşa başvurulur, yerinde inceleme ve karot numunesi alınır, deprem yük analizi yapılır, rapor Bakanlık sistemine yüklenir ve maliklere tebligat gönderilir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?
Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Bakanlığa itiraz yapılabilir. İtiraz halinde teknik heyet incelemesi gerçekleştirilir ve karar bağlayıcıdır.
Riskli yapı kira yardımı ne kadar 2026?
Kira yardımı tutarı bölgeye ve yıla göre değişmektedir. Güncel rakam için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi sitesi ziyaret edilmelidir.
Riskli yapı yıkım süresi ne kadar?
Tescil kesinleşince maliklere 1 ila 90 günlük tahliye ve yıkım süresi verilebilir.
Riskli yapı anlaşması için kaçta kaç oy gerekir?
2023 değişikliğiyle arsa payı itibarıyla paydaşların en az 2/3'ünün (üçte ikisinin) oluru aranmaktadır.
Sonuç ve öneriler
Riskli yapı süreci, adımları belirli ve hakları güvence altına alınmış bir hukuki süreçtir. Aşağıdaki temel önerileri dikkate almanız süreci daha sağlıklı yönetmenizi sağlar:
- Binanızın yapım yılını ve mevcut durumunu mutlaka değerlendirin.
- Şüphe duyduğunuzda lisanslı bir kuruluştan ön inceleme talep edin.
- 30 günlük itiraz süresini kaçırmayın; hukuki danışmanlık alın.
- Kat malikleriyle erken iletişim kurun; anlaşma sağlamak süreci hızlandırır.
- Devlet desteklerini araştırın; kira yardımı ve faiz desteği başvurularını zamanında yapın.
- Belediyenizin kentsel dönüşüm birimi ile düzenli iletişimde kalın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. Hukuki süreçler için uzman desteği alınız.